Advice Ejendomsadministration

Hvad er et projektsalg (eller projektkøb)?

Man taler om et projektsalg, når en bygherre eller projektudvikler køber en grund, tegner et boligprojekt og udbyder de planlagte boliger til salg. Som køber af et projektsalg, køber man derfor sin bolig før selve byggeriet står færdigt. Man kan ofte købe boligen allerede inden byggeriet er gået i gang og dermed blot eksisterer på tegninger og planer. I de fleste tilfælde, hvor byggeriet ikke er gået i gang, vil bygherren påbegynde byggefasen, når der er solgt omkring 60-80%af boligenhederne. Dette sker typisk for at sikre det økonomiske grundlag og finansieringen af byggeriet.

Container

Bygherren vil eventuelt opføre en prøvebolig i en container for at illustrere såvel det indre og ydre materialevalg for bygningen og i selve boligen. Her kan man også ofte se eksempler og valgmuligheder for gulve, bad og køkkener og man kan som potentiel køber dermed se noget konkret ud over tegninger og animerede billeder.

Færdigt byggeri

Et projektsalg kan også ske ved, at man køber en bolig efter opførelsen er begyndt eller endda står færdig. Så længe man er første ejer af lejligheden er der i princippet tale om projektsalg.
Det gælder i begge tilfælde, at der er mulighed for at projektet bliver forsinket og datoen for overtagelse deraf bliver rykket.

Fordele og ulemper

Fordele og ulemper ved projektsalg

Det er en særlig situation at foretage så stor og vigtig en investering, som køb af en bolig, helt op til 18-24 måneder før det er muligt at overtage og flytte ind. Man skal altså først og fremmest være tålmodig. Det er vigtigt at sætte sig grundigt ind i fordelene og ulemperne og være helt afklaret med risici inden man kaster sig ud i et projektkøb.

Fordele

Fordele
  • Du bliver den allerførste beboer i din bolig. Alt er nyt og ingen vægge skal males.
  • Du har mulighed for at få indflydelse på rumindretning, materialevalg fx. køkken og bad samt gulve, fliser, armaturer mv.
  • Der er næsten ingen udgifter til vedligeholdelse. Du sparer både tid og kræfter, som kan bruges på noget langt sjovere.
  • Du får en energivenlig bolig. Der stilles større krav til nye boliger, som bygges i dag i forhold til ældre byggerier. Dermed er nybyggerier ofte også meget energivenlige, og der bygges som minimum i energiklasse A efter BR15s krav og nogle gange efter de endnu strengere krav i BR2020. Dette er win-win, både for miljøet, men også din egen pengepung!
  • Du får tryghed og en ny bolig byder som regel på færre bekymringer. Da alt er nyt kan du forvente lang levetid på eksempelvis hårde hvidevarer. Du er også sikret overfor eventuelle fejl og mangler og eliminerer dermed bekymringen for at usynlige skader dukker op efter indflytning, som det kan ske i et ældre byggeri.

Ulemper

Ulemper
  • Der er risiko for at projektet bliver forsinket og du dermed ikke kan flytte ind på den forventede dato. Derfor kan det være klogt som projektkøber, at have mulighed for at være fleksibel i forhold til overtagelsesdatoen. Typisk vil bygherre indskrive en vis fleksibilitet ift. forsinkelser i kontrakten, men dog vil du ofte kunne modtage godtgørelse, hvis tidsfristen bliver markant ændret.
  • Der er en risiko for at overtage en bolig med fejl og mangler, som først bliver udbedret efter du er flyttet ind. Det er bygherres ansvar at eliminere fejl og mangler, men du har som køber ansvaret for straks at indrapportere disse ved overdragelse af boligen. Man har yderligere en 1-års og 5-års gennemgang, hvor man ligeledes har mulighed for at få udbedret fejl og mangler som det ikke var muligt at se ved indflytningen.
  • Du kender ikke områdets endelige udformning. Eksempelvis kan fællesarealerne vise sig at blive lidt anderledes end på de oprindelige illustrationer og dermed din forventning.

Vær opmærksom på disse risici

Risici ved projektsalg

Faserne i et projektsalg

Her følger en komplet gennemgang af alle faser du kommer til at gennemgå i forbindelse med et køb af en projektbolig.

Forberedelse

Overvej dit behov

Overvej dit behov

Helt indledende skal du overveje hvilke behov din nye bolig skal opfylde. Her er det også vigtigt grundigt at overveje dine fremtidsudsigter. Har du/din familie eksempelvis ambitioner om at få børn i den nærmeste fremtid, så skal I overveje størrelsen og antal værelse på jeres nye bolig. Vær ærlig overfor dig selv, da dette kan være afgørende for, om du ender med en bolig, der reelt passer til dig. Det er vigtigt at abstrahere fra ønsker, men i stedet fokusere specifikt på, hvad man behøver i sin bolig.

Vælg boligtype

Vælg boligtype

I projektsalg kan man typisk støde på lejligheder (ejerlejlighed eller andelslejlighed) og rækkehuse. Man bør naturligvis have overvejet fordele og ulemper ved disse og gjort sig klart hvad man er på jagt efter.

Ønsker og drømme

Ønsker/drømme

Her kan man udvide sin horisont for, hvad ens drømmebolig skal indeholde. Vil man bo i højden eller foretrækker man stueplan? Hvad er ønskerne til altan/terasse? Hvad er forventningerne til udsigt og til området i det hele taget? Husk at budgettet selvfølgelig sætter begrænsningerne.

Vælg område

Vælg område

Et afgørende valg er, hvor man ønsker at bo. Området har stor betydning for hvad mulighederne er.
Overvej hvad området skal tilbyde. Nogle ønsker fred og ro med naturen i baghaven, mens andre ønsker byens summen lige uden for døren og få minutter til alt. Hvis man definerer sin egne krav til sin nye boligs nærområde, vil det indsnævre søgningen, når man matcher kravene op imod hvilke områder der opfylde dette. 

TIP: Brug Nybyggets byguides til at orientere dig om områder med meget nybyggeri og få et overblik over hvad de enkelte områder kan tilbyde.

Budget

Budget

Noget af det første du skal have styr på er dit budget og deraf hvor meget du kan købe bolig for. Du bør starte med at danne dig et overblik over din økonomi og dit eller din families samlede rådighedsbeløb. Overvej også om jeres udgifter vil ændre sig, hvis I flytter. Fx. i form af nye omkostninger til transport, parkering, institutioner mv.
Det er et krav fra banker og realkreditinstitutter, at du selv kommer med 5% af købesummen. Du skal derfor have opsparet tilstrækkeligt med frie midler for at kunne investere i et projektbyggeri.

Møde med realkreditinstitut/banken

Møde med banken/realkreditinstitut

Det er en god idé at tage et møde med banken så tidligt som muligt og få afdækket ens økonomiske råderum. Det er også værd at medtage, at fradraget på dit realkreditlån kan have relativ stor indflydelse på dit månedlige rådighedsbeløb, hvilket banken kan hjælpe dig med at beregne korrekt.
Du kan låne op til 80% af boligens værdi som et realkreditlån fx. over 30 år. De resterende 15% (ud over de 5% som skal være egen udbetaling) kan du som regel låne ved at få et boliglån i banken. Dette er dog væsentligt dyrere end realkreditlånet. Det kan derfor være en fordel at lægge en større udbetaling end de 5%, hvis du har mulighed for det.
Én ting er at have godkendelse fra banken til at købe for et vist beløb, men der er mange ubekendte i et projektsalg fx. Ejendomsskatter, ejendomsværdiskat, endelige udgifter til el, varme, vand, samt størrelsen af fællesudgifter.

Research

Der er mange ting, som er relevante at undersøge og researche, når du først har fundet et konkret byggeri, du drømmer om at bo i.

Lokalplan

Man kan med fordel læse lokalplanen for området, hvor kommunen sammen med andre interessenter nedskriver bindende bestemmelser for området. Her kan man læse, hvor der vil blive bygget, hvad områder og bygninger skal bruges til m.m. Dette kan give et godt overblik over områdets fremtid og potentiale. Du bør også løbende holde øje med lokalplanerne for området. Hvis en lokalplan er under udformning eller har forslag til ændringer har du mulighed for at gøre indsigelse eller klage over denne.

Salgsopstillingen og andet materiale

Salgsopstillingen er lovpligtig. I denne kan du for en konkret bolig dels få en overordnet beskrivelse af boligen samt danne dig et overblik over udgifter som ejendomsskat, ejendomsværdiskat, forsikring, fællesudgifter mv. – i det omfang disse er kendte på nuværende stadie. Vær særlig opmærksom på forbrugsafhængige udgifter. Disse er historiske kendte på gamle boliger, men for nybyggerier vil det være et skøn. I forbindelse med projektsalg tilbyder sælger typisk andet salgsmateriale eksempelvis en brochure om byggeriet. Du bør selvfølgelig nærlæse dette, men vær også opmærksom på at sælge ofte vil indføre et forbehold for ændringer ift. salgsmateriale i kontrakten. Du kan altså ikke regne med at byggeriet og arealerne kommer til at se præcist ud som i materialet.

Bygherren

Det kan være en rigtig god idé at undersøge hvilke byggerier bygherren tidligere har stået bag og se om den endelig udformning og kvalitet af disse lever op til dine forventninger. Du kan også trække på erfaringer fra købere af disse boliger. I næsten alt byggeri vil der være fejl og mangler som skal udbedres, så du bør mest af alt fokusere på niveauet af kommunikation og samarbejdsvillighed.

Byggeriets miljøovervejelser

Læs op på de miljømæssige overvejelser for byggeriet. Bygherrerne har ofte gjort sig overvejelser omkring niveauet af energivenlighed og bæredygtighed i materialevalg mv. Det er et individuelt valg, hvor vigtigt dette er, men du bør være opmærksom på hvilken betydning det har for såvel din elregning som dit indeklima.

TIP: Du kan stille spørgsmål på vores facebook-community. Så vil Nybygget eller andre brugere med erfaring fra projektsalg svare dig.

Forhandling og køb

Købsaftalen

Når du modtager en endelig købsaftale fra sælger bør du selvfølgelig først selv grundigt gennemlæse og vurdere om det stemmer overens med dine forventninger. Du bør ikke spare på juridisk rådgivning i denne afgørende fase og det anbefales på det kraftigste at få en advokat, gerne med erfaring i projektsalg, til at gennemgå kontrakten inden du underskriver.
Du bør som udgangspunkt altid få indskrevet et advokatforbehold, som betyder at aftalen først er bindende, når din advokat har godkendt den. Du kan desuden også kræve forbehold for bankens godkendelse, så de mange ubekendte ift. økonomien (som tidligere beskrevet) kan gennemgås.
Man bør ligeledes sikre sig, at det fremgår af købsaftalen, at hver bolig gennemgås for fejl og mangler og at disse udbedres inden hele købesummen frigives.

Få en gratis og uforpligtende samtale med eBoligadvokat omkring jeres projektkøb

Vi har rådgivet boligkøbere i stort alle projektbyggerier i København, og har erfaring med projektsalg i hele Danmark.

Husk at forventningsafstemme jeres drømme og ønsker til jeres nye projektbolig med materialebeskrivelsen, og forvent altid at der vil være fejl og mangler i lejligheden på overtagelsesdagen.

Læs mere.

Hvem er sælger?

I et projektsalg kan den sælgende part enten være bygherre selv (det er typisk kun de store på markedet, som har egne sælgere/mæglere) eller en ejendomsmægler, som sælger har indgået et samarbejde med.

Reservation

Du kan måske føle dig presset til at handle hurtigt, når du har valgt en bolig du ønsker at købe. Måske står der endda en række interesserede i kø til et åbent hus arrangement. Derfor bør du benytte muligheden for at få den specifikke bolig på hånden i et antal dage i form af en reservation, som gælder indtil du springer fra igen eller underskriver købsaftalen. Brug denne tid konstruktivt til de endelige overvejelser du måtte have samt til at få gennemgået det juridiske og økonomiske.

Underskrift

Underskrift og fortrydelse

Efter begge parter har underskrevet, dvs. henholdsvis køber og sælger, så har køber mulighed for at fortryde i op til seks hverdage. Dog skal køber ved fortrydelse betale 1% af den samlede købesum. Sælger kan ikke fortryde.

Tilvalg

Mulighederne for tilvalg

I mange nybyggerier får du mulighed for at sætte dit personlige præg på din bolig. I nogle tilfælde lader bygherren dig få indflydelse på køkkeninteriøret, rumfordelingen m.fl. Dette kan gøre det nemmere for dig at få den optimale bolig efter dine ønsker.

Bankgaranti

Bankgaranti

Sælger vil kræve at du stiller en bankgaranti for købesummen. Når du flytter ind bliver denne bankgaranti erstattet af dit nye lån. Du skal derfor have banken standby, når du underskriver købsaftalen.

Prisforhandling

Prisforhandling

Som ved alle andre former for køb af ejerboliger, er der mulighed for at forhandle om prisen ved projektsalg. Man kan dog forvente at priserne på et projektsalg er sværere at rykke på.

Kurssikring af realkreditlån

Du indgår på tidspunktet for underskrift af købsaftalen en bindende aftale, men der kan gå adskillige måneder før du reelt overtager boligen og dermed hjemtager lånet. Du løber derved en væsentlig risiko for at renten har ændret sig og ydelsen på lånet dermed ikke bliver som forventet. Er renten steget kan det få afgørende betydning for din evne til at sidde i boligen rent økonomisk, da ydelsen dermed er højere og værdien af boligen (i teorien) er faldet. Sørg derfor for at få grundig rådgivning om denne risiko og dine muligheder for at sikre dig. Banker tilbyder typisk at kurssikre i op til et halvt år.

Kurssikring af realkreditlån

Overdragelse og indflytning

Er prisen allerede steget?

Prisen på projektboligerne vil i et opadgående marked stige, som byggeriet skrider frem. Derfor kan man opleve at værdien af ens nye bolig stiger inden man har overtaget den. Dette er projektkøbers drøm og en udvikling man har oplevet mange steder.
Man kan derfor også være fristet til at videresælge boligen inden overtagelsesdatoen og derved realisere denne fortjeneste. Dog skal man huske på, at da boligen endnu ikke har været beboet, er fortjenesten i givet fald ikke skattefri. Derudover er det ikke altid, at sælger vil acceptere en ny køber i handlen – derfor skal et videresalg altid drøftes med sælger, samt ens egen rådgiver.

Gennemgang af fejl og mangler

Som tidligere beskrevet er det svært helt at undgå fejl og mangler. Du vil typisk blive indkaldt til en gennemgang af din nye bolig sammen med sælger umiddelbart inden indflytning. Her bør du overveje at få en byggesagkyndig med på råd for at sikre at du får identificeret fejl og mangler korrekt.

Mulighed for at klage

Du kan indberette og klage over fejl og mangler til bygherre og få disse udbedret i det omfang det er rimeligt. Hvis det når så langt, at I ikke kan opnå enighed omkring fejl og mangler, er din eneste mulighed at gå i retten og føre en sag. Men det vil altid være i alles interesse at finde en løsning begge parter kan acceptere, inden det når så vidt.

Stiftelse og drift af ejerforening

Når bygning formelt overdrages fra bygherre til en nystiftet ejerforening. Ejerforeningen er et fællesskab bestående af samtlige ejere af boligenheder i ejendommen. Man vælger formelt på en generalforsamling en bestyrelse med repræsentanter blandt beboerne. Disse har ansvaret for drift og økonomi mv.

Ejerforeningen indkræver fællesudgifter fra beboerne, som bruges til fælles omkostninger til bl.a. vedligeholdelse, serviceaftaler, vicevært, rengøring og havearbejde, revision og administrator. Det er vigtigt at forholde sig til, hvad der bliver besluttet i ejerforeningen og på generalforsamlinger, da dette kan medføre stigninger i de fælles udgifter.

Dokumentér brugsret

Dokumentér din brugsret

Får du eksklusiv brugsret til eksempelvis et mindre havestykke, tagterrasse eller en parkeringsplads, bør du sikre, at den eksklusive brugsret er tinglyst og fremgår af vedtægten. Ellers har du ikke nødvendigvis lovmæssig belæg for f.eks. at en parkeringsplads er eksklusiv for dig.

Elselskab

Valg af elselskab

Ved indflytning bliver du automatisk tilsluttet det elselskab, som er valgt for byggeriet. Men der er frit valg af elselskab i Danmark og du bør derfor overveje om du eksempelvis ønsker strøm fra vedvarende energi. Det er faktisk overraskende nemt at skifte.

1-års og 5-års gennemgang

Når du har boet i din nye bolig i henholdsvis 1 og 5 år vil du blive indkaldt til en gennemgang af boligen med henblik på at identificere fejl og mangler, som ikke var synlige eller er opstået siden indflytningen. Du kan ikke påpege forhold som var synlige allerede ved overdragelsen og der er desuden visse ændringer i et nybyggeri, som er forventeligt og derfor ikke er en mangel.

1-års-og-5-års-gennemgang

Tillykke

Du er nu kommet hele vejen igennem et projektsalgs mange faser og mulige faldgrupper. Forhåbentlig står du nu med nøglerne til din drømmebolig.

Søg på aktuelle projektsalg i Danmark

Scroll Up